酒店投资测算的基本逻辑

 行业动态     |      2018-11-13 10:04

 

个人理解,酒店可研主要概括如下:

本文不讲可研,聚焦到投资测算,我觉得主要是两大重点:利润(赚多少钱)和现金流(何时不再贴钱)。

 

在最终的测算结果上,为便于行业比较,大家更关注这两个评判指标:内部收益率和静态投资回收期。

 

一、利 润

 

酒店利润主要关注三个关键词,GOP(营业毛利)、EBITADA(息税折旧摊销前利润)、净利润。

 

 GOP,Gross Operating Profit的简称,即酒店营业毛利。

 

 GOP=营业收入-部门成本费用-增值税-基本管理费-行政及一般开支-市场营销及推广-水电能源-物业运营及保养,后4项统称为未分配经营开支。

 

国际国内酒店管理公司管理费用通常由基本管理费(营业总收入提点)和奖励管理费(按照GOP%在GOP中梯度提点)两部分构成。

 

因此在酒店业,“GOP”不是一个陌生的名词,特别是在国际品牌酒店,“GOP”更是被提升为与国际化标准接轨而被大力追捧,从而成为衡量经营者经营业绩的重要指标。

 

EBITDA=GOP-奖励管理费-保险费用-房产税--资产重置准备

 

净利润=EBITDA-摊销折旧-利息-所得税

 

大致的公式关系是这样,但不同的集团会有些微差别,eg. 部分把基本管理费放在GOP之后。

 

通常来说,国内高星级酒店的前期投入较大,再加上财务成本,运营前10年内摊销折旧后的利润多为负值,也就是不用操心所得税啦

 

一般一个300间房左右的五星级酒店首年亏损一千万是比较正常的,但是像北京W酒店这样一年亏损近亿元的,也是觉得震撼了。

 

二、现 金 流

 

现金流来源于现金流入和流出,分建设期和经营期两个阶段进行分析。

 

建设期主要为现金流出,包括土地款、契税、前期工程费用、建安工程、开业筹备费等;现金流入主要是建设期贷款;

 

经营期的现金流可以体现为EBITDA,推算过程可以看前文。

 

经营期年末净现金流可以理解为EBITDA减去利息、本金、所得税得来;测算末年还要加上酒店资产终值。

 

上图的M和Y分别是月份和年份的简称,这里的时间仅仅是为了说明方便,一个项目严谨的时间排期会有变化。

 

在现金流部分,开发商通常关注的是,我到哪年可以不再贴钱?这个数值可以关注年末净现金流这个指标。

 

通常在有酒店开发贷款的情况,即开发商需要支付财务成本的情况下,酒店开业前3年净现金流一般为负值,还需要开发商持续贴钱。

 

在全自有资金情况下,酒店可以较快实现不再贴钱的目标。

 

由于酒店经营收入可被预期,且能形成稳定、良好、规模的现金流,利于开发商抵押贷款再投入其他开发,这也算是开发商开发酒店的一个原因之一。

 

三、评 价 指 标

 

内部收益率和静态投资回收期是评判酒店是否可行的重要指标。

 

酒店顾问测算的内部收益率和静态投资回收期通常是不含地价,且有资产终值的,便于进行行业横向比较。即使这样,财务结果还是不理想。

 

开发商内部做测算时更倾向于含土地成本,且不计算资产终值,因此,开发商测出来的结果通常是惨不忍睹的。
(来源/网络)